买新房做LOI SCELLIER

鸟鸣山更幽

古采尼 发表于 2012-10-13 20:45
gestionnaire不是政府定的，只是你如果要享受这个优惠，就必须按照这些条件去执行。
哪天这个gestionnair ...

http://www.cbanque.com/forum/sho ... -quelle-est-la-procédure-exacte

谷妹妹，你去看看上面我给你的链接再做决定也不迟，你要有思想准备，如果投资学生房的话。

古采尼

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-15 20:53
谷妹妹，你说得对，可是，我找不到学生新房投资的网站，你有类似的网站吗，我想再研究研究，可是，我一点 ...

什么东西都是有利有弊的，没有风险的事情就没有回报，这种LMNP最大的问题就是在于n年后转卖不容易。首先如果短期内转卖你很可能就是亏的，长期转卖，升值空间不大，而且转卖也不容易。
利弊我基本都权衡过了。这种就时候长线投资之后等退休了有一份complement de revenu garanti. 另外可以转给子女也相对简单，因为房价不高，很容易就在plafnd之下了。一套30w的房子，不是你想转就能转的。
投资要看你是什么心态了，有短期，有长线，有指望升值的，有指望稳当收入的。

古采尼

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-15 22:22
http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?3615-LMNP-et-revente-quelle-est-la-procédure-exacte

...

你说的这些我早研究过啦。还是要谢谢你哈。

古采尼

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-15 21:52
炒股好是好，但有个在最大的问题，对于白天要上班的员工，就算在证券公司工作的同学们，也不敢胆大妄为地 ...

你看，你前怕狼后怕虎，还是把钱存银行吧，稳当些。

dlyz

出于好奇，去查了一下有关资料，貌似对SCELLIER和CENSI-BOUVARD法规之间的关系更清楚些了。

CENSI-BOUVARD房产区别于一般SCELLIER之点在于房子必须是法律规定的那几种特殊公寓，内部包括SERVICES的。
而这SERVICES必须在法律限制的那4种中至少带３种。
必须是ＭＥＵＢＬＥ并通过第三方管理(Location en meublé indirecte)。
换言之，业主的房客是某GESTIONNAIRE，也就是2房东，他再转租给真正的住户。
惯例是3/6/9商业合同。进而涉及TVA。

通常的SCELLIER适用于任何住宅房，房子可以出租ＭＥＵＢＬＥ或NU。
可以通过第三方管理或亲自管理(Location en meublé directe)。
自管房客通常是直接使用者，个人，所以不涉及TVA。

其它的条件基本一致，engagement fiscal年限为9年，
过后业主可以收回房子自用或自己直接管理出租。
9年内若想房产易主，或卖主必须退回税收优惠，或买主承诺卖主余下的义务和权利。
年房产投资总额300KE，减税率25%－２００９－２０１０年/18%－２００１年/11%－２０１２年。

至于业主报房租收入税，不论SCELLIER en MEUBLE还是CENSI-BOUVQARD，纳税都属BIC类，
并都有两种选择，或ＦＯＲＦＡＩＴＡＩＲＥ或ＲＥＥＬ。
选ＲＥＥＬ的话，可以从房租收入(Recettes locatives)里，以杂费(Charges)名义，扣除房贷利息额(Intérêts d'emprunt)及房产折旧费(Amortissements　Immobiliers)。

上述法规到年底截至，明年开始将推行DUFLOT新法规，让我们拭目以待，出台后再比较优劣吧。

鸟鸣山更幽

dlyz 发表于 2012-10-19 21:50
出于好奇，去查了一下有关资料，貌似对SCELLIER和CENSI-BOUVARD法规之间的关系更清楚些了。

CENSI-BOUVARD ...

理解正确，你应该去做翻译，否则浪费资源了。精确的文字表达能力不是每个人都有的。

鸟鸣山更幽

古采尼 发表于 2012-10-16 09:14
你看，你前怕狼后怕虎，还是把钱存银行吧，稳当些。

银行里钱满为患，踌躇满志，不知道是幸还是不幸

古采尼

dlyz 发表于 2012-10-19 20:50
出于好奇，去查了一下有关资料，貌似对SCELLIER和CENSI-BOUVARD法规之间的关系更清楚些了。

CENSI-BOUVARD ...

纠正一点，bouvard censi不能amortir bien immo，但退TVA，LMNP Classique可以但不退TVA，至于哪个合算就要看你个人的TMI了。

古采尼

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-20 00:11
银行里钱满为患，踌躇满志，不知道是幸还是不幸

那你情愿帐户空荡荡还是钱满为患？

果子狸69

鸟鸣山更幽 发表于 2012-10-20 01:11
银行里钱满为患，踌躇满志，不知道是幸还是不幸

有钱就花，用现钱买房，不用贷款，不是更好吗 ？

dlyz

古采尼 发表于 2012-10-20 17:47
纠正一点，bouvard censi不能amortir bien immo，但退TVA，LMNP Classique可以但不退TVA，至于哪个合算就 ...

纠正的对，因为LZ帖子针对新房。
9年退19.6%的TVA，也相当于每年约2%的折旧费。

那请问是否可以AMORTIR MOBILIERS呢？
另外，家具的维修和更换费用可以按CHARGES从当年房租收入里扣除吗？

古采尼

dlyz 发表于 2012-10-21 10:15
纠正的对，因为LZ帖子针对新房。
9年退19.6%的TVA，也相当于每年约2%的折旧费。

Mobilier可以的，另外他们收一次，之后如果有损坏就是房客赔偿了。

这个项目里面，mobilier的价格超级高。

dlyz

古采尼 发表于 2012-10-22 10:51
Mobilier可以的，另外他们收一次，之后如果有损坏就是房客赔偿了。

这个项目里面，mobilier的价格超级高 ...

问题就在于mobilier的价格超级高。
比如一冰箱，新价350欧，计划使用5年。
3年就坏了，算谁的？
5年后坏了，又应该怎么办？

古采尼

dlyz 发表于 2012-10-22 12:27
问题就在于mobilier的价格超级高。
比如一冰箱，新价350欧，计划使用5年。
3年就坏了，算谁的？

据说是moiblier你支付一次，以后就不归你负责了，毕竟你是签的bail commercial.

dlyz

古采尼 发表于 2012-10-23 10:57
据说是moiblier你支付一次，以后就不归你负责了，毕竟你是签的bail commercial. ...

整个9年出租期间都由GESTIONNAIRE负责吗？
那9年到头，你可以收回什么样的家具呢，新的还是EN ETAT？