有人了解VIAGER这种买房方式吗？？

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-18 10:10
我是随便举的例子，我看到的offre都是最后的价格是房产目前价格的60%

我也是随便举一个栗子
问题的实质的，你只看到了offre的价格是房产价值的60%，却没有意识到这40%的decote从何而来。
我之前有帖子介绍过，抛开viager老人寿命这一不确定因素，viager的decote主要来源是老人居住期间购买者的房租损失。
具体地说，一套viager的房子开价30万（bouquet+ 20年的rente，估数，不考虑时间价值），实际市场价50万。我们假设20年后这套房子仍然以50万卖出（不考虑房产增值是为了方便计算，因为无论买不买viager，房产增值部分都是相同的）也就是说这20万的plus value是需要等20年才能实现的，因此我们需要将这20万分摊在这20年内来计算收益率。收益率是多少呢？这20年的总收益率是66%，20年年化收益率约为2.6%。即使我们乐观估计，将老人的寿命降低为15年，年化收益率也仅仅是3.5%，比一般房产出租的收益率要低多了，而且这还没有考虑老人的寿命风险呢。
所以购买viager的房子比较适合特殊人群，比如资产组合有一定规模，申请贷款比较困难的自由职业者，小企业主等。

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-20 19:01
以这套房子举例：http://www.seloger.com/annonces/viagers/appartement/paris-10eme-75/chateau-d-eau-l ...

以我的经验，这套房子市值绝对不可能有50万，虽然viager的市场流动性没有普通房子那么大，但如果真的是市值有50万，就不可能挂牌3个月都卖不掉了。
讨论viager必须以市场的平均水平为准，我之前的例子仅限于finance层面，就是这个原因。个别房产，在不清楚具体情况之前，对其市值进行预估没有任何意义.
其次，如果投资房月供2200，房租收入1900，根本不需要有6000net才能贷款，以2200欧月供为例，按照出租房38%负债率来计算，只要总收入达到5800欧即可，扣除1900*0.8=1520的房租收入，只需要工资收入4280net即可。
最后还有一个重点之前没提，同样以20年为例，正常的房子20年后，贷款结束，只有纯租金的正现金流，但viager的房子万一老人的寿命超过20年，负的现金流将会继续持续下去，这一来一去对于收益率会有更大的影响。
说到房子租不出去，这都是可控的风险，可以通过选择好的地段，来降低相应的风险，最多降一些房租，损失非常有限；而viager的风险是不可控的，这是投资中最要命的，只有通过diversifier来降低，但对于个人投资者来说，太困难了。

荡秋千的猪

当时买房也有考虑这一种情况，但后来聊起来的时候开玩笑说每天早晨醒来第一件事情就是想想住里面的老人家走了没有。。。然后瞬间觉得这样的日子不好过，并不是想要的样子，就放弃了，留给mm做个参考。。。

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-20 06:24
那我贷款买房 以组还贷 不也是还贷期间拿不到钱？ 而且付的还是房子全部的价值。

发自新欧洲iOS版

从现金流类型上来讲的确很相似，但具体到数值来说则相差很多
举个例子，两套现值50万各种条件基本差不多的房子，假设其市场租金都为1900欧（hors charge）。
第一套为viager的，bouquet 15万，rente 1000/月  老人寿命15年。
其现金流为，periode0支出15万，然后每月1000欧，支付15年，到15年时卖出，现金流流入50万。
第二套为一般住房，首付15万，贷款35万，月供2250，房租收入1900欧。
其现金流为，periode0支出15万，然后每月350欧+400欧税，支付15年，到15年时卖出，现金流流入50万。
孰优孰劣一目了然了。
其中方案一还有两个的比较大的风险，首先老人的寿命是一个不确定的值，诚然如果老人较早去世会提高一定的收益，但从人的风险厌恶本性来看，老人寿命超过预期带来的损失要远大于短于预期带来的收益；其次在老人去世前，房子的流动性非常差，持有者如果想要卖出，可能需要更多的decote。具体来讲，一位69岁的男性老人其寿命期望值是15年，假设过了10年你要把房子卖掉，老人已经79岁，但其寿命期望值仍然有9年，所以你房子的卖出价格必须根据这个9年来定价，也就是说，如果你10年后想要卖掉，你必须承受相当于近4年的rente的损失。这些都是你在投资viager之前不得不考虑清楚的。

houbaobao

当初买房的时候看到过不少这类annonce，但我肯定不会考虑这种房子… 问题主要来自于心理… 一旦开启这项投资，作为十分平凡的人类，劣根性决定了我们会多为自己考虑，自然不会天天祈祷这老人长命百岁 寿与天齐… 尤其到后期，一定会慢慢的开始“期待”老人xxxxxxxx (大家懂得…)
这投资本身当然合法 正规，只是这个心理过程 会让人慢慢觉得自己很邪恶… 当然心超宽的人除外…

vivreladefense

livrenoir 发表于 2016-5-15 22:09
说人品爆发好像不太厚道哈

但我都是按照活到95岁算的，就算每月还1000 ，20年也只有240000，bouquet 一 ...

就以你说的这个情况为例，bouquet15万，每月1000，一年1万2，20年24万，不考虑时间价值，共40万，房子现值60万，撇开老人寿命这一不确定因素，你觉得合算吗？不要被表象所蒙蔽

人死不能复生1

这种赌人生死的，个人觉不干！赌到了，是福还是祸？银行有这样业务贷款，专业人士谈这个都多少有点避讳，一定愿意赌的，赚了也要捐出去点，真的，见过太多赚钱渠道不太正的，其他方面吐出来的…

livrenoir

balasko 发表于 2016-5-16 06:57
家里一个cousin, 不知怎的了，买了不止一次viager，每次买，卖家也就活个二三年，很怪的。他这样买的原因 ...

命中注定的财运吧
所以你这个cousin现在几套房了？

发自新欧洲iOS版

果子狸69

据我所知，首先要交一笔 bouquet, 然后每年要交地产税，维修的费用也是买家出，最重要的是，如果卖家住在那里，买家是不能自住的。

每月交一笔费用，加上地产税，维修费用，自己还不能住，现在高寿的人越来越多，反正我不会去买的。

小to

viager libre还好， occupe拼的就是人品啊！

beatrixfifi

楼主，有viager老人活过买主的，三思而后行。

balasko

楼主你说的十万就是大夫说的bousuet,多少不一定 ，bouquet 付得越多每月付给crédirentier 就少些。当然，viager libre 对买房合适些起码可以入住。但觉得这种买法不太健康。建议你看一部影片，Michel Serrault 饰 crédirentier,

balasko

纠错bouquet

samgal

就是一项拼人品的投资

葵花开

记得以前有个人说
她认识一个
每次买这种
不出二年肯定老人家死
我们讨论很久到底为什么

livrenoir

葵花开 发表于 2016-5-15 21:50
记得以前有个人说
她认识一个
每次买这种

说人品爆发好像不太厚道哈

但我都是按照活到95岁算的，就算每月还1000 ，20年也只有240000，bouquet 一般是150000，这样的情况能有小巴黎60－80平米的房子，怎样还是划算的啊 。。。

livrenoir

balasko 发表于 2016-5-15 21:09
楼主你说的十万就是大夫说的bousuet,多少不一定 ，bouquet 付得越多每月付给crédirentier 就少些。当然，v ...

我自己有房，不需要入住，只是当作一种投资

dlyz

livrenoir 发表于 2016-5-15 23:09
说人品爆发好像不太厚道哈

但我都是按照活到95岁算的，就算每月还1000 ，20年也只有240000，bouquet 一 ...

如果要比价格的话，需要知道同个房子正常售价多少。

mo小mo

之前微博不是有在说一个故事嘛
一个律师买了个法国老太太的房
结果那老太家有长寿史
她活了好像120岁
律师早八百年就先死了
然后房子还得继续供…

balasko

葵花开 发表于 2016-5-15 21:50
记得以前有个人说
她认识一个
每次买这种

家里一个cousin, 不知怎的了，买了不止一次viager，每次买，卖家也就活个二三年，很怪的。他这样买的原因，据她母亲说，因为他有严重糖尿病，银行拒绝D

balasko

拒绝贷款，这样他不用靠银行。其实我估计他很精明，了解对方情况，会计吗，所以敢下手。这真是拿对方什么做赌注的，不太好。

万里行

葵花开 发表于 2016-5-15 21:50
记得以前有个人说
她认识一个
每次买这种

哈。。。说明那个人看人看得准啊，是不是有天眼。